W dniu 4 grudnia 2025 r. weszła w życie ustawa z 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, która istotnie zmodyfikowała zasady zgłaszania przez inwestora sprzeciwu wobec wykonywania robót budowlanych przez podwykonawców. Nowelizacja dotyczy art. 647¹ k.c. i ma istotne znaczenie praktyczne zarówno dla inwestorów, jak i wykonawców oraz podwykonawców.
Celem zmiany przepisów kodeksowych było umożliwienie stronom umowy o roboty budowlane uelastycznienia terminu na złożenie sprzeciwu wobec podwykonawcy, przy jednoczesnym zachowaniu funkcji ochronnej przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora. W poprzednio obowiązującym stanie prawnym termin na złożenie przez inwestora sprzeciwu wobec podwykonawcy wynosił 30 dni i miał charakter bezwzględnie obowiązujący, co w wielu przypadkach, w szczególności przy inwestycjach mniejszych rozmiarów, prowadziło do nieuzasadnionego przedłużenia procesu inwestycyjnego oraz nadmiernej niepewności prawnej.
Znowelizowane przepisy przyznają stronom prawo do ustalenia krótszego terminu na złożenie sprzeciwu. Termin ten powinien zostać wyraźnie określony w umowie. Solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy powstanie w takim przypadku po upływie tego krótszego terminu (liczonego od dnia doręczenia zgłoszenia inwestorowi).
Jednocześnie, należy pamiętać o tym, że termin na złożenie sprzeciwu ustalony przez strony nie może być dłuższy niż 30 dni. Strony umowy o roboty budowlane nie mają także możliwości całkowitego wyłączenia prawa do złożenia sprzeciwu.
Zgodnie z aktualnym stanem prawnym:
- Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
- Sprzeciw składa się w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia. W umowie inwestor i wykonawca (generalny wykonawca) mogą zastrzec krótszy termin na złożenie sprzeciwu.
- Określony w umowie wykonawcy z podwykonawcą lub umowach z dalszym podwykonawcą termin na złożenie sprzeciwu nie może być krótszy od terminu określonego w umowie zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą).
Na uwagę zasługują również regulacje przejściowe. Ustawodawca zdecydował, że nowe przepisy stosuje się także do umów zawartych przed wejściem w życie ustawy.
Przypomnieć należy również, że zgłoszenie do inwestora, o którym mowa w art. 6471 § 1 k.c. nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl.
Autor: Kaja Stelmaszewska
