Z dniem 13 lutego 2026 r. wchodzi w życie istotna nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r. poz. 27), która wprowadza obowiązek jednolitego liczenia powierzchni użytkowej lokali i domów jednorodzinnych zgodnie z aktualnie obowiązującą Polską Normą oraz wiąże wprost sposób określania ceny nabycia z tą powierzchnią.
Dotychczas prawo wymagało, aby umowy deweloperskie określały „powierzchnię i układ pomieszczeń” oraz wskazywały sposób pomiaru powierzchni, ale brakowało obowiązkowego odniesienia do konkretnej normy technicznej. W praktyce dopuszczano różne sposoby pomiaru – co prowadziło do sytuacji, w których deweloperzy stosowali odrębne wartości „powierzchni rozliczeniowej” czy „powierzchni sprzedażowej”, zamiast obiektywnej powierzchni użytkowej mierzonej zgodnie z normami.
Ustawodawca uznał, że takie podejście nie zapewnia konsumentom odpowiedniej ochrony, bo nawet jeśli informacja o sposobie pomiaru była zawarta w umowie, to i tak obowiązki informacyjne nie gwarantowały jednolitego stosowania norm. W efekcie pojawiały się spory sądowe, a Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdzał praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, polegające np. na pominięciu w kartach lokali informacji o powierzchni pod ścianami działowymi, która była wliczana do metrażu – mimo że Polskie Normy tego nie przewidują.
Wprowadzone zmiany
Nowo wprowadzony art. 5a ustawy:
- precyzuje zasadę ustalania ceny lokalu lub domu jednorodzinnego jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² tej powierzchni,
- wskazuje, że powierzchnia użytkowa musi być ustalona zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie,
- doprecyzowuje, że normę tę stosuje się według stanu obowiązującego w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy danej inwestycji.
W praktyce oznacza to, że nie będą dopuszczalne różne „kategorie” powierzchni stosowane w umowach (np. rozliczeniowa, sprzedażowa) – jedynym punktem odniesienia będzie powierzchnia użytkowa obliczona według normy.
Wpływ Polskiej Normy na powierzchnię
Polskie Normy PN-ISO 9836 określają zasady obliczania wskaźników powierzchni i kubatur, w szczególności:
- powierzchnia użytkowa obejmuje faktyczną przestrzeń możliwą do wykorzystania, a nie obejmuje powierzchni konstrukcji takich jak trwałe ściany działowe – od dawna jednoznacznie interpretowane w normie, ale nie zawsze stosowane praktycznie przez deweloperów.
- różne wydania norm PN-ISO 9836 (np. dawniej 1997, 2015-12, a obecnie 2022-07) w zakresie kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi są merytorycznie zbieżne, a ich zasady techniczne są coraz szerzej uznawane.
Nowelizacja wprowadza obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:2022-07, jako podstawy ustalania powierzchni, co ma przeciwdziałać dotychczasowym praktykom i zapewnić jednolitość obliczeń w całym procesie umownym i porównywalność ofert.
Nowe przepisy odpowiadają na dwa zasadnicze problemy rynkowe:
- Brak jednolitych zasad pomiarowych w praktyce – mimo że normy były dostępne i część deweloperów ich używała, stosowanie różnych metod nadal prowadziło do sporów i nieporozumień.
- Nadużywanie odrębnych pojęć do liczenia ceny – dotychczas możliwe było obliczanie ceny na podstawie różnych powierzchniowych kategorii, co utrudniało porównanie rzeczywistej ceny za m². Nowe przepisy usuwają tę dowolność, wymagając jednego, obiektywnego kryterium przy wyliczaniu ceny.
Dla nabywców oznacza to przede wszystkim większą pewność, że powierzchnia wskazana w umowie odpowiada rzeczywistej powierzchni użytkowej, obliczonej według jednolitych reguł, a także umożliwia łatwiejsze porównywanie ofert i ocenę relacji ceny do jakości nieruchomości.
Nowelizacja z 13 lutego 2026 r. wnosi przejrzyste i obiektywne zasady liczenia powierzchni użytkowej i ceny nabycia nieruchomości, opierając je na Polskiej Normie dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Dzięki temu rośnie ochrona konsumenta, a rynek deweloperski zyskuje wspólny punkt odniesienia przy prezentowaniu oferty i ustalaniu ceny za metr kwadratowy. Nowe regulacje są uzupełnieniem już częściowo wprowadzonych wcześniej zmian dotyczących transparentności cen i obowiązków informacyjnych deweloperów, takich jak obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej z aktualnymi cenami i danymi o ofercie, które weszły w życie wcześniej. Od 11 lipca 2025 r. deweloperzy muszą publikować informacje o cenie za 1 m² powierzchni użytkowej oraz o całkowitej cenie lokalu albo domu wraz z innymi elementami płatnymi oddzielnie, co ma za zadanie zwiększyć przejrzystość oferty jeszcze przed wejściem w życie zmian dotyczących liczenia powierzchni.
W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl.
Autor: Michał Pławucki
